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15 octobre 2026

Pourquoi un diagnostic erroné peut invalider la vente

Les diagnostics immobiliers : un passage obligé pour vendre Avant de vendre une maison ou un appartement, il est indispensable de constituer un dossier de diagnostics immobiliers. Ce dossier varie selon le type de bien, sa date de construction, sa localisation ou encore la présence d’installations spécifiques, comme le gaz. Parmi les diagnostics courants, on retrouve notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique pour les logements les moins performants, la vérification de l’amiante ou du plomb, mais aussi des documents sur l’état des installations électriques ou de gaz. Certains diagnostics sont exigés uniquement dans des cas particuliers, par exemple l’examen de termites lorsque le bien se situe dans une zone à risque. D’autres, comme le métrage loi Carrez, s’appliquent aux appartements en copropriété. Validité et limite des diagnostics Les diagnostics possèdent tous une durée de validité propre. Un DPE récent (réalisé après juillet 2021) est valable 10 ans, à condition qu’aucune rénovation significative n’ait eu lieu entre-temps. En revanche, les diagnostics termites ou l’état des risques et pollutions (ERP) doivent être refaits tous les six mois. Si ces analyses sont trop anciennes au moment de la vente, elles ne sont plus considérées comme recevables. Des erreurs ou des diagnostics périmés peuvent avoir de lourdes conséquences : l’acheteur ou son notaire risque de contester la transaction, voire de demander son annulation. Les risques d’un diagnostic inexact ou incomplet Un rapport de diagnostic comportant des erreurs ou des omissions n'est pas sans impact juridique. Si l’acquéreur découvre, après la vente, que des informations importantes ont été dissimulées ou mal évaluées, il peut se retourner contre le vendeur. La responsabilité du vendeur est alors engagée, et l’irrégularité peut entraîner la nullité de la vente, l’obligation de réaliser des travaux, ou une baisse du prix. Un DPE éronné qui ne reflète pas la situation réelle du logement peut être une source de litige. Un diagnostic amiante ou plomb inexistant ou mal réalisé expose le vendeur à des recours, notamment en cas de présence avérée de ces matériaux dangereux. L’absence de diagnostic termites dans une zone infestée peut remettre en cause la validité de la vente. Le rôle de la certification et du diagnostic de qualité La fiabilité des diagnostics est cruciale. Les vendeurs sont tentés par des offres à bas coût sur internet, mais il faut vérifier la certification du diagnostiqueur. Un rapport mal établi ou réalisé par un professionnel non certifié peut tout simplement être rejeté par l’acheteur ou le notaire, ce qui ajoute de la complexité – et des frais supplémentaires – au processus de vente. Pour garantir la conformité, il est recommandé de consulter le registre officiel des diagnostiqueurs, afin de s’assurer du sérieux et de la qualification du professionnel mandaté. Quand faut-il renouveler les diagnostics ? Il n’est pas rare que la vente d’un bien n’aboutisse pas immédiatement. Dans ce cas, avant de remettre le bien sur le marché, il convient de vérifier la validité des diagnostics. Les analyses ayant une durée de vie limitée, comme l’ERP ou le diagnostic termites, doivent souvent être refaites. Les diagnostics gaz ou électricité restent valables trois ans, tandis que le DPE a une validité de dix ans, à condition qu’aucune amélioration énergétique n’ait été réalisée depuis. Conseils pour éviter une vente annulée à cause d’un mauvais diagnostic Faites appel à un diagnostiqueur certifié. Vérifiez la date de chaque diagnostic avant la signature de la promesse de vente. Commandez tous les diagnostics en une fois pour limiter les coûts et les risques d’oubli. Lors de la remise en vente, contrôlez si des renouvellements sont nécessaires. Vendre un bien sans l’ensemble des diagnostics obligatoires à jour, ou avec des informations erronées, fait courir au vendeur un risque réel : la remise en cause, voire l’annulation de la vente. Prendre le temps de constituer un dossier complet, conforme et actualisé est la meilleure garantie pour sécuriser la transaction.

30 septembre 2026

Tout sur l’attestation DPE téléchargeable dès 2027

Un changement majeur dans le calcul du DPE à l’horizon 2027 À compter du 1er janvier 2027, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ainsi que l’audit énergétique réglementaire s’appuieront sur un nouveau coefficient de conversion pour l’électricité. En effet, l’arrêté d’août 2026 prévoit que ce facteur passe de 1,9 à 1,7, après une première réduction à 1,9 début 2026. Ce changement vise à mieux refléter le mix énergétique français et aura pour effet d’améliorer le classement DPE de nombreux logements, particulièrement ceux utilisant majoritairement l’électricité. Cette évolution concerne principalement la conversion entre énergie finale (celle réellement consommée) et énergie primaire (utilisée dans le calcul réglementaire du DPE). Avec ce nouveau coefficient, chaque kWh d’électricité consommé sera compté comme 1,7 kWh d’énergie primaire au lieu de 1,9 actuellement. Cela rend le calcul plus avantageux pour les logements chauffés à l’électricité, ou équipés de systèmes comme la pompe à chaleur. Quels sont les logements les plus impactés ? Même si la majorité des biens utilisant de l’électricité verront leur DPE potentiellement évoluer, les effets seront surtout sensibles pour : Les logements chauffés grâce à des appareils électriques Ceux équipés de chauffe-eau électriques Les habitations utilisant une pompe à chaleur Cependant, la classe énergétique peut ne pas changer pour tous ; l’effet dépendra en grande partie de la proximité du seuil séparant deux classes. On estime ainsi que près de 300 000 résidences principales pourraient sortir des dernières classes (F ou G) suite à cette modification, sans qu’aucune amélioration technique (travaux, rénovation, etc.) n’ait été réalisée. Changement de classe sans intervention sur le logement Le point clé de cette réforme réside dans le fait qu’un bien immobilier peut gagner une ou plusieurs classes dans le classement DPE alors que son état n’aura pas évolué. L’isolation, les équipements ou la ventilation restent inchangés, seul le mode de calcul diffère. Un logement actuellement à la limite d’une classe supérieure pourrait ainsi passer de G à F, de F à E ou de E à D dès l’application du nouveau coefficient. À l’inverse, aucune dégradation de classement n’est attendue avec cette réforme. Anticiper l’effet du nouveau DPE sur son logement Les professionnels de l’immobilier sont invités dès maintenant à anticiper l’impact de cette transition sur leur portefeuille de biens, notamment pour repérer les logements aujourd’hui situés dans les classes E, F ou G qui pourraient évoluer en 2027. Des outils de simulation existent pour estimer, à partir des informations actuelles, la future étiquette DPE d’un logement selon le coefficient de 1,7. Cette anticipation permet aux agences, propriétaires-bailleurs et administrateurs de biens de mieux préparer la commercialisation ou la location future. Incidence pour la vente, la location et les obligations réglementaires L’étiquette DPE influe aujourd’hui sur de nombreux aspects des transactions immobilières. Les annonces doivent mentionner la classe énergétique, ainsi que la classe climatique, et tout bien classé F ou G doit indiquer une consommation excessive. Depuis 2025, il est interdit de louer un logement classé G dans le parc locatif métropolitain. Cette interdiction s’étendra aux logements F à partir de 2028, puis aux logements E à compter de 2034. Par ailleurs, certaines restrictions sur la hausse de loyers s’appliquent également aux classes F et G. Pour les ventes, l’obligation de réaliser un audit énergétique touche actuellement les maisons individuelles et les bâtiments en monopropriété situés en classes E, F ou G. À partir de 2034, cette exigence concernera aussi les D. Un changement de classe après 2027 peut donc modifier les obligations pour un bien en vente ou en location. Pas de renouvellement du DPE, mais une attestation actualisée en téléchargement Bonne nouvelle pour les propriétaires : il ne sera pas nécessaire de refaire le DPE en cours de validité lors de l’entrée en vigueur du nouveau coefficient. Les diagnostics déjà réalisés restent utilisables jusqu’à leur date d’expiration. En revanche, dès le 1er janvier 2027, il sera possible d’obtenir gratuitement, via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette du logement selon l’actualisation réglementaire. Cette attestation : Conserve les données initiales du diagnostic Modifie uniquement la classe énergétique en tenant compte du nouveau coefficient Peut être utilisée dans les démarches de vente ou de location Garde la même échéance que le DPE original Le principe vaut également pour les audits énergétiques déjà réalisés : il sera possible d’éditer une attestation réactualisant les classes énergétiques, sans remettre en cause les recommandations ou les scénarios initiaux. Conseils pour les professionnels de l’immobilier Pour les agences, administrateurs, syndics et notaires, il devient crucial d’identifier les dossiers concernés par cette révision du DPE. Avant toute mise en vente ou en location, il conviendra de vérifier : La validité du DPE en cours L’influence du nouveau coefficient sur la classe énergétique La conformité du logement par rapport aux prescriptions réglementaires La nécessité ou non d’un audit énergétique pour la transaction La mise à jour de la classe énergétique à partir de 2027 En anticipant dès maintenant ces évolutions, les professionnels peuvent mieux sécuriser leurs dossiers et conseiller efficacement leurs clients. Retenir l’essentiel Le coefficient de conversion lié à l’électricité sera abaissé à 1,7 début 2027 Ce changement devrait améliorer la classe DPE de nombreux logements électrifiés Une attestation officielle, téléchargeable gratuitement, permettra d’actualiser la classe énergétique des DPE et audits existants Cette attestation sera reconnue pour les démarches de vente ou de location jusqu’à la fin de validité du diagnostic initial Bien anticiper et se préparer à cette transition sera la clé d’une gestion sereine des biens immobiliers dans les années à venir.

11 août 2026

Vente d’un bien en copropriété : zoom sur la loi Carrez

La loi Carrez : un mesurage incontournable lors de la vente La vente d’un lot en copropriété implique de respecter certaines obligations légales, parmi lesquelles figure celle de mentionner la superficie dite « loi Carrez » dans l’acte de vente. Cette exigence vise à protéger l’acquéreur en lui assurant une information précise sur la surface privative achetée. Comment se calcule la surface loi Carrez ? La surface loi Carrez correspond à la superficie des planchers des pièces fermées et couvertes, à l’exclusion de différents éléments comme les murs, les cloisons, les cages d’escalier, les gaines, ainsi que les encadrements de portes et fenêtres. Cette définition émane des dispositions réglementaires du décret du 17 mars 1967. Deux cas particuliers doivent être pris en compte : Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne font pas partie du calcul de la surface Carrez. Les lots ou parties de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés sont également exclus du mesurage. Le calcul précis de cette surface peut présenter des difficultés, d’où l’intérêt de solliciter un professionnel disposant des compétences requises, afin de prévenir toute erreur aux conséquences potentiellement lourdes. L’obligation d’indiquer la surface Carrez Selon la loi du 10 juillet 1965, l’indication de la superficie privative s’impose dans tout acte de vente d’un logement en copropriété, qu’il s’agisse d’un compromis ou d’un acte authentique. Au moment de la signature définitive, le notaire transmet aux parties un document attestant de la superficie mentionnée, auquel le texte de la loi peut être annexé en cas d’absence. Bien que la législation n’impose pas de faire appel à un spécialiste pour ce mesurage, il demeure essentiel de s’assurer que la surface reportée soit exacte et conforme aux règles en vigueur afin d’éviter des litiges. Conséquences en cas d’erreur sur la surface Carrez L’absence totale de mention de la superficie peut entraîner la nullité de la vente, action qui doit être intentée par l’acquéreur dans le mois suivant la signature de l’acte authentique. Si une erreur est constatée dans la mention de la surface, deux scénarios sont à envisager : Lorsque la surface réelle dépasse la superficie indiquée, l’acquéreur ne doit pas de supplément au vendeur. Dans le cas où la surface réelle est inférieure de plus de 5 % (soit un vingtième) à ce qui est mentionné, l’acheteur peut exiger une diminution proportionnelle du prix de vente. Il dispose pour cela d’un délai d’un an à compter de la date de la vente. Faire appel à un spécialiste pour fiabiliser votre transaction Confier le mesurage loi Carrez à un expert garantit fiabilité et conformité au regard de la réglementation. Un professionnel formé saura éviter les pièges liés à la complexité du calcul de surface et sécurisera ainsi votre transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’un achat en copropriété, tout en vous préservant de risques juridiques ou financiers ultérieurs.

11 juin 2026

Ce que la loi de 2027 change pour l’amiante en location

Une nouvelle obligation à l’horizon pour les locations immobilières La question de la présence d’amiante dans les logements suscite l’attention du législateur depuis de nombreuses années. Si l’intégration d’un diagnostic amiante dans le dossier de location avait été initiée par la loi ALUR en 2014, elle n’avait jusqu’à présent jamais été déployée de manière concrète, faute de texte d’application. Désormais, un changement concret se profile avec un projet de décret en discussion, qui devrait marquer un tournant à partir du 1er janvier 2027. Quels logements seront concernés par cette nouvelle réglementation ? Comme pour la vente immobilière, cette nouvelle mesure s’appliquera aux biens dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juillet 1997. Ces logements sont particulièrement visés en raison de l’utilisation fréquente d’amiante avant cette date. Les diagnostics à réaliser devront identifier la présence de matériaux amiantés, en se basant sur les mêmes critères que ceux utilisés dans le cadre d’une cession immobilière, afin d’assurer une méthode homogène de repérage. Impacts prévus pour les bailleurs et les agences Le diagnostic amiante deviendrait une pièce obligatoire du dossier fourni lors de la signature d’un bail. Les locataires bénéficieraient d’une transparence accrue concernant les risques potentiels liés à l’amiante dans leur logement. Les propriétaires devront être plus vigilants quant à l’état de leur bien, notamment lorsque celui-ci appartient au parc ancien. La préparation du dossier de location devra anticiper cette nouvelle obligation pour éviter tout retard dans la mise sur le marché. Il est également envisagé que les futurs locataires reçoivent une notice détaillée sur les dangers liés à l’amiante, surtout en cas de travaux ou lors de la réalisation de petits aménagements dans le logement. Une avancée pour la sécurité et la santé publique L’amiante demeure un enjeu sanitaire majeur : ses fibres, bien qu’invisibles, peuvent s’avérer hautement nocives lorsqu’elles sont dispersées dans l’air notamment au moment de travaux ou de dégradation des matériaux. Renforcer l’information et la prévention est l’objectif principal de cette évolution, afin de protéger les occupants des logements anciens contre ce danger souvent ignoré. Se préparer dès maintenant à la future réglementation Même si l’entrée en vigueur de cette obligation n’est pas encore effective, il est conseillé aux propriétaires et aux professionnels de l’immobilier de s’y préparer dès à présent. Anticiper l’obligation d’un diagnostic amiante dans le cadre de la location permet d’assurer la conformité des dossiers et de préserver la santé des futurs locataires.

25 mai 2026

RGA 2026 : les spécificités à connaître pour un projet de construction

Le retrait-gonflement des argiles : comprendre le phénomène Les sols argileux réagissent de manière caractéristique face aux variations de l’humidité. En période de sécheresse, ils peuvent se contracter ; en présence de pluie, ils augmentent de volume. Ces changements progressifs engendrent des déplacements du terrain, susceptibles de provoquer des fissures ou d’autres désordres au niveau des bâtiments. Ce phénomène, accentué ces dernières années par le changement climatique et la multiplication des épisodes de sécheresse, nécessite une attention particulière lors de tout projet immobilier. Ce qui change avec la nouvelle carte RGA en 2026 À partir du 1er juillet 2026, une cartographie actualisée du retrait-gonflement des argiles sera officiellement utilisée en France. Cette version rénovée tient compte des évolutions récentes du climat, de la progression constatée des sinistres et d’une connaissance plus précise des caractéristiques des sols. Avec cette mise à jour, environ 55 % du territoire national passera en zone d’exposition moyenne ou forte au phénomène, contre 48 % selon la précédente carte. Ce document deviendra incontournable lors des ventes immobilières ou des constructions neuves. Comment vérifier la situation d’un terrain ou d’une maison ? Pour savoir si un bien est concerné, il est judicieux de consulter la plus récente cartographie, disponible sur le site officiel Géorisques ( https://www.georisques.gouv.fr/citoyen-recherche-map ). Cet outil permet d’identifier clairement les zones à risques et d’anticiper d’éventuelles précautions à prendre. Incidence pour la sécurité des habitations La présence d’argiles dans le sol ne remet pas toujours en cause la solidité d’une maison. Ce contexte signifie cependant que le sol peut évoluer en fonction du climat, qu’il vaut mieux anticiper ces mouvements lors de la conception du bâtiment et que le risque doit être signalé. De nombreux logements en zone concernée ne présentent aucun dommage si les règles de construction appropriées ont été respectées. Transactions immobilières : ce que les parties doivent savoir Le risque lié au retrait-gonflement figure désormais dans l’État des Risques et Pollutions (ERP), dossier réglementaire à remettre à tout acquéreur ou locataire. Ce rapport, à fournir dès la première visite du bien, informe sur l’ensemble des risques naturels existant dans la zone concernée et devient donc un document de référence obligatoire lors des ventes ou locations. Terrains constructibles : précautions avant de lancer un projet En présence d’argiles, il peut être nécessaire de réaliser des études de sol préalables. Selon la localisation, il peut s’avérer indispensable d’adapter la conception des fondations. Le respect de prescriptions techniques spécifiques est parfois requis afin d’éviter les désordres futurs. L’essentiel à retenir L’actualisation de la carte RGA qui entre en vigueur en 2026 constitue un nouvel outil d’aide à la décision pour tous les porteurs de projet immobilier et les acquéreurs. Mieux connaître le comportement du sol permet d’éviter bien des déconvenues et de construire, acheter ou vendre en toute sécurité. Ce contexte ne rend pas impossible une transaction ou une construction, mais invite à anticiper, s’informer et adopter les bonnes pratiques.

24 avril 2026

DPE : les subtilités de l’étiquette climat pour votre logement

Comprendre les différents critères évalués lors d’un DPE Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne se limite pas à une simple inspection de la chaudière ou à un relevé rapide des équipements. Il intègre l’analyse complète du comportement thermique du logement tout au long d’une année, à travers cinq postes clés. Ce sont les résultats de ces analyses qui déterminent la performance énergétique globale du bien. Chauffage : Ce poste représente généralement la plus grande part des consommations, notamment dans l’ancien où il peut peser entre 60 et 80 % du total. Les performances dépendent du type de système installé (gaz, pompe à chaleur, poêle…), mais aussi de la qualité de l’isolation, du vitrage et de la toiture. Les actions d’amélioration sont souvent concentrées sur ce volet. Eau chaude sanitaire : Dans la hiérarchie des consommations, l’eau chaude sanitaire arrive juste derrière le chauffage. L’énergie utilisée pour chauffer l’eau influe directement sur ce poste. Par exemple, un chauffe-eau électrique traditionnel se révèle bien plus gourmand qu’un appareil thermodynamique. Pourtant, cet aspect reste souvent négligé par les propriétaires alors même qu’il impacte la note finale. Refroidissement : Lorsque le logement dispose d’un système de climatisation ou d’une pompe à chaleur réversible, les consommations liées au rafraîchissement sont intégrées au calcul. Même sans climatiseur, la simulation prend en compte le potentiel de surchauffe estivale, en fonction de paramètres comme l’orientation ou l’isolation. Éclairage : Dans le calcul du DPE, l’éclairage est pris en compte de façon standardisée, indépendamment du type d’ampoules installées, car il peut être remplacé facilement au cours de la vie du logement. Auxiliaires : Ce poste regroupe les équipements de ventilation et de régulation tels que la VMC, les circulateurs de chauffage ou d’autres appareils en fonctionnement continu. Bien que discrets, leur consommation peut impacter la performance globale, surtout si les installations sont anciennes. L’impact de ces postes sur les étiquettes du DPE Après avoir additionné les consommations associées à ces cinq usages, le logiciel génère deux notes distinctes. La première, l’étiquette énergie, indique la quantité d’énergie primaire consommée par mètre carré et par an. La seconde, appelée étiquette climat, mesure les émissions de gaz à effet de serre produites, exprimées en kilogrammes de CO₂ par mètre carré et par an. La note finale attribuée au logement sera toujours celle la plus défavorable des deux. Ce mécanisme a un effet direct sur la classification. Un appartement chauffé au gaz, par exemple, peut présenter une bonne performance énergétique mais être sanctionné par une forte empreinte carbone. À l’opposé, un bien fonctionnant entièrement à l’électricité pouvait se voir attribuer une note énergétique peu flatteuse à cause de l’ancien coefficient de conversion (2,3). Depuis le début de l’année 2026, ce coefficient a été ramené à 1,9, limitant ainsi l’impact négatif sur l’étiquette énergie des logements tout-électrique, sans modification des informations relevées sur place. Conséquences pour les propriétaires et évolutions réglementaires Désormais, les propriétaires de logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir en ligne une nouvelle attestation, recalculée selon le coefficient actualisé, sur le portail de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Ce document peut permettre à certains logements, anciennement classés comme interdits à la location, de devenir admissibles sans travaux ou nouveau passage de diagnostiqueur. Il convient également de rappeler que les logements classés G ne peuvent plus être loués à partir du 1er janvier 2025 lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. L’interdiction de mise en location concernera également les biens classés F dès 2028. Les propriétaires qui souhaitent vendre une maison individuelle étiquetée F, E ou G devront également fournir un audit énergétique, complémentaire au DPE, détaillant un plan de rénovation étape par étape. Comprendre précisément l’étiquette climat et son influence sur vos démarches immobilières est crucial, que vous soyez bailleur ou vendeur. Anticiper ces contraintes vous permettra d’améliorer le confort de votre bien tout en respectant les obligations réglementaires à venir.